鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００６ -25016	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	１００６ -25018	豊中市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
c	１００２ -25007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
d	１００２ -25006	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
e	１００３ -25019	豊中市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.1m市道、東4m、角地		１中専高度地区2種 (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,857	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	167,533	100 [ 82.5]	203,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 140,545	100 [ 70.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	197,270	100 [ 98.0]	201,296		205,000
c	(　 ) 188,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	193,491	100 [ 85.6]	226,041		231,000
d	(　 ) 244,803	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	242,163	100 [ 105.6]	229,321		234,000
e	(　 ) 221,080	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,742	100 [ 100.9]	216,791		221,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	親族取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	親族取引	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

豊中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,477,884	717,989	3,759,895	2,240,580	1,519,315	（　0.9749） 1,481,180	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	35,266,190 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	113.65	ＬＳ2	178.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	13.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプ６室・平均貸室面積約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.04	100.0	89.04	2,105	187,429	1.0	187,429
							1.0	187,429
2～ 2	居宅	89.04	100.0	89.04	2,105	187,429	1.0	187,429
							1.0	187,429
～

～

～

計		178.08	100.0	178.08		374,858		374,858
								374,858

⑨年額支払賃料	374,858 円　×　12ヶ月　＝　 4,498,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,498,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 382,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,403,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,477,884 円　　　　（　 21,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-25002	2,467 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,143 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００３（賃）　　　　-25001	1,992 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,013
c	１００２（賃）　　　　-25001	1,957 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,020

豊中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,700 円	34,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	143,589 円	4,786,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 717,989 円　（　　　　　　 3,419 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 178.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,240,580 円（　　　　　 10,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,477,884 円
②総費用	717,989 円
③純収益　①－②	3,759,895 円
④建物等に帰属する純収益	2,240,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,519,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,481,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,266,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊中 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 -11

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

TEL.

鑑定評価額

46,200,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市岡町北３丁目４番３｢岡町北３－７－３２｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅に共同住宅が見られる既成住宅地域	東5.2m市道	水道、ガス、下水	岡町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．２
ｍ市道

交通

施設

岡町駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

　中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、今後も静態的に推移するものと予測される。駅徒歩圏に位置し需給
は概ね安定しており、地価は上昇傾向にて推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、阪急宝塚本線沿線の豊中市中部に位置する一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要
者の中心は、大阪市等へ通勤する給与所得者層及び自営業者等の中高所得者層と考えられ、駅接近性に優れた住宅地と
して、底堅い需要が見られる。市場における中心価格帯は、画地規模２００㎡程度の土地で４，５００万円程度と把握
され、周辺地域では土地の細分化も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の存する近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅の立地も見られるが、旧来か
らの地主による土地活用物件も多く、土地の価格形成過程において収益性が重視されるには至っていない。従って本件
では、取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[102.0]

100
[126.7]

[102.0]
100

219,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    216,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　豊中市の人口は微増で住宅需要は概ね安定
しているが、取引件数は昨年同期比で減少し
ている。新型コロナの取引価格への影響は特
段認められない。

　地域要因について特段の変動は認められな
いが、駅徒歩圏内の住宅地であることから一
定の需要が認められ、地価は上昇傾向にて推
移している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００２ -25007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	１００５ -25021	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	１００９ -25027	豊中市		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
d	１００６ -25009	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	193,491	100 [ 90.3]	214,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 244,364	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	238,670	100 [ 113.7]	209,912		214,000
c	(　 ) 200,023	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	198,635	100 [ 91.0]	218,280		223,000
d	(　 ) 196,829	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	197,609	100 [ 90.2]	219,079		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

豊中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,333,781	710,673	3,623,108	2,227,740	1,395,368	（　0.9749） 1,360,344	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	32,389,143 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	113.65	ＬＳ2	178.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	210 ㎡	13.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプ６室・平均貸室面積約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.04	100.0	89.04	2,033	181,018	1.0	181,018
							1.0	181,018
2～ 2	居宅	89.04	100.0	89.04	2,033	181,018	1.0	181,018
							1.0	181,018
～

～

～

計		178.08	100.0	178.08		362,036		362,036
								362,036

⑨年額支払賃料	362,036 円　×　12ヶ月　＝　 4,344,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,344,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 370,595 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,261,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,036 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,036 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,333,781 円　　　　（　 20,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-25004	1,981 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,033 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００２（賃）　　　　-25006	2,112 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,100 円	34,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,973 円	4,632,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,673 円　（　　　　　　 3,384 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 178.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,227,740 円（　　　　　 10,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,333,781 円
②総費用	710,673 円
③純収益　①－②	3,623,108 円
④建物等に帰属する純収益	2,227,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,395,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,360,344 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,389,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）