別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 98,200,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里南町３丁目２７番９ ｢新千里南町３－２７－９｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 桃山台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 桃山台駅西方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境や利便性に優れた中規模戸建住宅地域としての環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく 、この先もほぼ現状のまま推移すると予測する。地価は緩やかに上昇していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に北大阪急行線及び阪急千里線沿線で豊中市北部から吹田市北部にかけての地域において、最寄り駅徒 歩圏内にある閑静な中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は大阪市内への通勤利便性と良好な居住環境を選好する 高額所得者層である。駅から徒歩圏内にあり、良好な住環境が整っているため市場性は高く、需要は堅調に推移してい る。取引の中心となる価格帯は土地のみの場合、３５０㎡で約１億円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、また、経 済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等が重視される自 用目的の需要が主な地域であるので、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準と し、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [109.8] [103.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    279,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化 社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に 基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概 ね上昇に転じた。 桃山台駅に近い優良住宅地としての恵まれた 居住環境と利便性の良さを維持している。特 別な地域特性の変化はなく、地価は緩やかに 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％