鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岸和田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０７ -27	岸和田市		更地	（　）	不整形	北東11.8m市道、南東2.9m、角地		近商 (90,300)
b	６１１ -24	岸和田市		建付地	（　）	不整形	北西18m府道、北東4.8m、南西2.5m、三方路		準工 (60,200)
c	６０３ -30	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	６０２ -21	岸和田市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4.4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	６０８ -23	岸和田市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、北西5.1m、二方路		準工特別業務地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,471	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	126,113	100 [ 91.2]	138,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 123,734	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	127,273	100 [ 91.1]	139,707		140,000
c	(　 ) 134,216	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,424	100 [ 97.7]	138,612		139,000
d	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	103,485	100 [ 75.2]	137,613		138,000
e	(　 ) 136,059	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	140,367	100 [ 99.2]	141,499		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

岸和田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,405,898	3,090,059	13,315,839	11,628,000	1,687,839	（　0.9490） 1,601,759	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,079,979 円　　　　（　 86,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	234.00	Ｓ4	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	87 ％	300 ％	288 ％	395 ㎡	14.0 m x 28.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所兼共同住宅で、共同住宅部分はファミリータイプ、平均専有面積約６１㎡を想定した。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

店舗・事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	95.5	223.50	2,000	447,000	7.0	3,129,000
							3.0	1,341,000
2～ 2	事務所	234.00	95.5	223.50	1,750	391,125	7.0	2,737,875
							3.0	1,173,375
3～ 4	居宅	216.00	84.7	183.00	1,423	260,409	1.0	260,409
							2.0	520,818
～

～

計		900.00	90.3	813.00		1,358,943		6,387,693
								3,556,011

⑨年額支払賃料	1,358,943 円　×　12ヶ月　＝　 16,307,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 813.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,307,316 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,695,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,259,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,387,693 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,556,011 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,088,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 486 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,405,898 円　　　　（　 41,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０２（賃）　　　　-2	1,317 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,505 円/㎡　月額支払賃料（　 1,423 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０４（賃）　　　　-8	1,381 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,530
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	170,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	508,659 円	16,955,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,090,059 円　（　　　　　　 7,823 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,628,000 円（　　　　　 29,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,405,898 円
②総費用	3,090,059 円
③純収益　①－②	13,315,839 円
④建物等に帰属する純収益	11,628,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,687,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,601,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,079,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岸和田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 5-5

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　緒方　正弘

TEL.

鑑定評価額

54,100,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市野田町３丁目１０４９番｢野田町３－３－２６｣				②地積　(㎡)	395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (87,288)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、共同住宅、事務所等の混在する商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	岸和田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所、共同住宅等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

岸和田駅南東方

700m

法令

規制

近商
(87,288)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、共同住宅、事務所等の混在する商業地域で、特に大きな地域要因の変動もないため、概ね現
状維持で推移していくと予測する。岸和田駅から続く商業地域にあり、地価は緩やかに上昇すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗・事務所付共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

当該地域は商業地域であるため、その同一需給圏の範囲も広域的となり、概ね岸和田市を含む泉州地域一円の商業地域
と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内の法人や個人事業者等と判断される。不動産市場の動向としては、コロナ
禍による景気の不透明感は残るものの、岸和田駅から続く商業地域にあり、用地需要は堅調である。また、画地規模や
業態によっても左右されるが、概ね１億円以下の物件が需要の中心になるものと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、岸和田駅南東方に位置する商業地域であるが、繁華性はやや低く、賃貸市場も成熟しているとは言えない
ため、収益価格はやや低位に求められた。収益価格は、試算の過程に想定の要素が多い為、当該地域の市場性を反映し
た比準価格と比較して、収益価格の規範性はやや劣る。従って、本件評価においては市場性を反映した実証的な価格で
ある比準価格を重視し、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岸和田市内は人口減少傾向が続いており、景
気の先行き不透明感は残るが、路線商業地域
や繁華性の高い商業地域などは需要が堅調で
ある。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岸和田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０２ -21	岸和田市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4.4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	６１１ -24	岸和田市		建付地	（　）	不整形	北西18m府道、北東4.8m、南西2.5m、三方路		準工 (60,200)
c	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
d	６１４ -1	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.4m府道、南2.5m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	103,485	100 [ 73.4]	140,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 123,734	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	127,273	100 [ 91.1]	139,707		140,000
c	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 85.2]	141,905		142,000
d	(　 ) 99,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,020	100 [ 69.4]	144,121		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

岸和田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,228,266	3,044,087	13,184,179	11,422,800	1,761,379	（　0.9490） 1,671,549	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,564,872 円　　　　（　 90,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	234.00	Ｓ4	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	87 ％	300 ％	288 ％	395 ㎡	14.0 m x 28.2 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所兼共同住宅であり、共同住宅部分は、ファミリータイプ（平均専有面積約６１㎡）である。　

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

共用部分確保のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	95.5	223.50	2,000	447,000	7.0	3,129,000
							3.0	1,341,000
2～ 2	事務所	234.00	95.5	223.50	1,700	379,950	7.0	2,659,650
							3.0	1,139,850
3～ 4	住宅	216.00	84.7	183.00	1,412	258,396	1.0	258,396
							2.0	516,792
～

～

計		900.00	90.3	813.00		1,343,742		6,305,442
								3,514,434

⑨年額支払賃料	1,343,742 円　×　12ヶ月　＝　 16,124,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 813.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保、不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,124,904 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,677,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,095,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,305,442 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,514,434 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,075,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 486 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,228,266 円　　　　（　 41,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-9	1,301 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	1,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,493 円/㎡　月額支払賃料（　 1,412 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０６（賃）　　　　-2	1,317 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	501,000 円	167,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	503,187 円	16,772,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,044,087 円　（　　　　　　 7,707 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,422,800 円（　　　　　 28,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,228,266 円
②総費用	3,044,087 円
③純収益　①－②	13,184,179 円
④建物等に帰属する純収益	11,422,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,761,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,671,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,564,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,000 円／㎡）