別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -39 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　来島　裕   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市戎町１１４２番１０ ｢戎町７－１５｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 春木 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 春木駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,192) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景 況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市及び隣接市町を中心とする圏域。需要者は地縁的選好性を有す る地元世帯が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当地域は、やや駅距離を有する海側の既成住宅地域で あり、津波を懸念した海側の住宅需要は弱含みである。新築戸建住宅（土地１００㎡前後）は、総額２５００～３００ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な一般住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視し た価格形成がなされるものと判断される。また、画地規模が小さいほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益 還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記 の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [126.4] [103.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、景気回復が期待される が、地元経済の低迷や先行き不透明感もあり 、当市の不動産市場は二極化の状況にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％