別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -38 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市岡山町８１０番９５ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 久米田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 久米田駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外にある中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、住宅地として成熟しており、今後もほぼ現 状のまま推移するものと予測される。需要はやや低調で、地価はやや下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、泉北高速鉄道線沿線の岸和田市、和泉市内の住宅地域である。需要者は岸和田市、和泉市内 の居住者が中心で圏外からの転入者も若干は見られる。郊外にあり閑静な住宅地域で、環境は良好なものの、交通の利 便性等が劣り人気は弱く、需要はやや低調であり、地価はやや下落傾向で推移している。２００㎡前後の土地で概ね１ １００～１５００万円程度が取引の中心である。土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模以上の戸建住宅を中心とする住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は未成熟で 、自己居住用物件の取引が多数を占めており、収益性よりも居住環境が重視される為、収益還元法は適用しない。従っ て、市場性を反映する比準価格を標準とし、かつ、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.5] [101.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人 口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ い。利便性により二極化傾向にある。 駅徒歩圏外に位置する閑静な住宅地域であり 、需要はやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％