別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 岸和田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -35 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市畑町１丁目３４７番２３外 ｢畑町１－３－７｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,184) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,184) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される 。コロナ禍の影響は特段見られないが需要が弱く、地価水準は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線で岸和田市内を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、岸和田市内の居住者、地 縁者に限定され、同一需給圏外からの転入者は少ない。現時点ではコロナ禍の影響は特段見られないが、幹線道路への 接続が劣り、最寄り駅へ距離を有することから、需要が弱い。取引価格は、土地９０㎡程度では８００万円前後、新築 戸建住宅（敷地３０坪程度）では、総額２５００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であることから、自用目的の取引が中心となる。また、画地規 模が小さく、共同住宅の想定は現実的でなく、かつ、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の 適用を断念した。求めた価格は比準価格のみではあるが、当該地域の市場性を反映した価格であり、規範性にも優れて いる。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [102.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市は、人口減少が続くがコロナ禍の影 響は限定的であり、地価は利便性が高い地域 を中心に横這い乃至は微増に転じている。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％