別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -29 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市土生町９丁目１３６１番１８ ｢土生町９－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道　 交通 施設 東岸和田駅南東方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。特段の地域要因の変動は見受けられず、当面は現況のまま推移すると認め られる。地価は駅接近性に優れることから需要が底堅いため、当面はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及び周辺市町のＪＲ阪和線沿線住宅地域と把握される。需要者の大半は同圏域の居住者であり 、圏域外からの転入者は少ない。新型コロナ禍による経済情勢の変化は見られるものの、需給動向は、最寄り駅からの 接近性に優れる住宅地の需要は底堅く、地価変動は緩やかに上昇している。同圏域における中心価格帯は、１００㎡程 度の土地で１千万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域に存するため、価格形成は収益性が反映されにくいと考えられる。本件において求め た試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格は実証的な価 格であると認められる。本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市の住宅地域は、新型コロナ禍の影響 は軽微であり、人口は減少しているものの、 需給は昨年と比べ改善している。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％