別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岸和田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -28 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市尾生町２３３９番１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 旧集落内で農家と一 般住宅が混在する住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 下松 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 下松駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落的性格の調整区域内の住宅地域で概ね現況を維持しつつ推移すると予測される。地価は、従来からゆる やかな下落が続いてきたが新型コロナの影響の回復から下落幅をやや縮小しつつ推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及び周辺地域の市街化調整区域内の農家住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する者が中心で 、圏外からの転入はほぼ見られない。農家住宅を中心に農地、未利用地が見られる最寄り駅からの接近性が劣る調整区 域内の地域で需要は従来から弱含み。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも需要不足から地価の回復は遅れ下 落が続いている。取引の中心価格帯は、取引件数も少なく取引の事情、目的も様々であるため総額の傾向は把握困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は、農家集落的性格が残る最寄り駅からの利便性が劣る調整区域内の住宅地域であり市街化が抑制 される行政的条件であるため、収益還元法は非適用とした。当地域においては、自用目的の取引が支配的であることか ら、本件では、実際の取引事例を基礎として市場の実勢を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [102.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地は駅徒歩圏と徒歩圏外で新型コ ロナの影響からの回復の進み具合に差が見ら れ地価の二極化傾向は強まっている。 駅から距離のある農家集落的性格が残る調区 内の住宅地域であり、地縁性が高く人口減少 のなか需要は相対的に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％