別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -22 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市松風町１１７３番１５９ ｢松風町１３－６３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 春木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 春木駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。地価動向については、景気の 先行き不透明感も残る中、ハザードマップの影響等、選好性が低いため当面は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線の住宅地域で岸和田市を中心とする圏域。需要者の中心は岸和田市及び隣接市町の居住者 で同一需給圏外からの転入者は少ない。消費者マインドはウィズコロナ下における景気持直しの動きから改善の方向に あるが、居住環境や利便性の良否等によっても需要回復に濃淡がみられる。類似地域における新築戸建住宅の取引の中 心は、敷地３０～４０坪で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地と同等の敷地規模の場合、戸建住宅地として自用目的の取引が中心となっている。かつ、戸建住宅の賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、市 場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [128.1] [101.0] 100 87,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナ下における景気持直しの動きか ら、当市の住宅需要は改善傾向にあり、立地 如何で濃淡はあるが、平均的な住宅地価は概 ね横ばいである。 特に地域要因に変動はないが、その地域特性 から選好性が低いため、市域平均と較べた地 価動向は相対的に弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％