別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -21 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市磯上町５丁目８２６番１０ ｢磯上町５－２４－１１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模住宅に共同 住宅も混在する住宅 地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 忠岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ７ｍ市道 交通 施設 忠岡駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測さ れる。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向での推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の岸和田市内の住宅地域の圏域である。需要者は、岸和田市内居住者が中心を占め、他市か らの転入者は比較的少ない。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばいで推移している。１３０㎡前後の土地で概ね １０００～１３００万円程度の取引が中心である。土地建物一体の総額は中古取引が中心であるため、把握は困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域であるが、自用目的の取引が主体で、需要者は収益性よりも居住環 境に着目して行動するものと考えられ、比準価格は規範性が認められる。賃貸市場は未成熟であること、規模が小さく 、共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用しない。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、市場の動 向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [102.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人 口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ い。利便性により二極化傾向にある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％