別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -16 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　緒方　正弘   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市西大路町５４番１７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 工場等が混在する住 宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 久米田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 久米田駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、工場等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、特に大きな地域要因の変動もないため 、概ね現状を維持していくものと予測される。住宅地需要は概ね安定的であり、地価も横ばいとなっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね岸和田市内及び隣接市町内の、ＪＲ阪和線、泉北高速鉄道及び南海本線沿線の住宅地域であ る。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。住宅地域として概ね熟 成しており、住宅地需要は概ね安定的である。標準地が属する市場においては、土地１００㎡程度の新築住宅で、総額 ２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅地域を形成しており、自用目的の取引が中心であることから、利便性や居住快適性を重視して価 格形成されている。画地規模がやや小さいことから共同住宅の想定は現実的でなく、一戸建住宅の賃貸市場も未成熟で あるため、収益還元法の適用を断念した。従って、市場の取引実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討 を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [102.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあ る。住宅地の地価は、利便性等が良好な一部 の地域を除き、横ばい又は緩やかな下落とな っている。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％