鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岸和田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１１ -25	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北西7.2m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	６０８ -26	岸和田市		底地	（　）	不整形	北東4.4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,176)
c	６０９ -33	岸和田市		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西6m、北東4.9m、三方路		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６０６ -3	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m市道、北東4.4m、角地		１中専高度地区2種 (60,176)
e	６０７ -24	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	109,500	100 [ 97.9]	111,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 87,161) 87,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	93,822	100 [ 84.5]	111,032		113,000
c	(　 ) 133,115	100 [ 130.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	98,162	100 [ 83.4]	117,700		120,000
d	(　 ) 97,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	92,982	100 [ 80.0]	116,228		119,000
e	(　 ) 84,667	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	83,493	100 [ 71.3]	117,101		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

岸和田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,070,329	1,029,547	4,040,782	3,346,450	694,332	（　0.9749） 676,904	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,042,311 円　　　　（　 65,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	14.6 m x 15.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸（平均専有面積５４㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分確保のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	120.00	90.0	108.00	1,230	132,840	1.0	132,840
							2.0	265,680
～

～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		398,520		398,520
								797,040

⑨年額支払賃料	398,520 円　×　12ヶ月　＝　 4,782,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,782,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 535,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,822,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,520 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,587 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 797,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 243,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 432 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,070,329 円　　　　（　 22,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-9	1,301 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,330	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１３（賃）　　　　-1	1,034 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,100 円	52,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,747 円	5,358,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	96,000 円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,029,547 円　（　　　　　　 4,496 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,346,450 円（　　　　　 14,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,070,329 円
②総費用	1,029,547 円
③純収益　①－②	4,040,782 円
④建物等に帰属する純収益	3,346,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	694,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	676,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,042,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岸和田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 -13

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　嶋田　謙吉

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市春木旭町２３４番７１｢春木旭町５－３２｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	南西6.2m市道	水道、ガス、下水	春木 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６．２
ｍ市道

交通

施設

春木駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域として成熟し、大きな要因の変動もないため、概ね現状のまま推移していくと予
測する。地価は新型コロナの影響が回復し若干の上昇に転じ推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね岸和田市を中心に隣接市町を含む、南海及びＪＲ沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給
圏内の居住者であり、地縁性が強いため同一需給圏外からの転入者は少数である。急行停車駅春木から徒歩５分程度の
区画整然とした戸建住宅地域で住環境は比較的良好である。新型コロナの影響から回復し地価は若干の上昇で推移して
いる。同エリアの中心価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建総額で２５００万円～３０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅が中心に建ち並ぶ自用目的の取引が大半となる住宅地域である。収益性よりも住環境を重視する
地域性で収益性を反映した賃料が形成されにくいため、収益価格は比準価格より低位に試算されたと思料される。した
がって、本件評価においては、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考程度にとどめ
、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[ 97.4]

[102.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岸和田市内の駅徒歩圏や住環境が良好な住宅
地では新型コロナの影響は軽微で地価は横ば
い傾向から若干の上昇、徒歩圏外では若干の
下落が残る。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岸和田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０６ -3	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m市道、北東4.4m、角地		１中専高度地区2種 (60,176)
b	６０７ -9	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m市道、南東18m、二方路		１住居高度地区3種 (70,188)
c	６０８ -15	岸和田市		建付地	（　）	台形	北西7.8m市道、北東7.5m、南東10m、三方路		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６０９ -31	岸和田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m市道、北西4m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	92,982	100 [ 86.1]	107,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 110,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	111,898	100 [ 93.2]	120,062		122,000
c	(　 ) 95,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	94,892	100 [ 82.7]	114,742		117,000
d	(　 ) 93,268	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	89,501	100 [ 79.1]	113,149		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

岸和田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,144,337	939,980	4,204,357	3,365,500	838,857	（　0.9749） 817,802	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,173,378 円　　　　（　 79,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	14.6 m x 15.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡、地域における標準的な使用容積率を採用した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分確保のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	120.00	90.0	108.00	1,250	135,000	1.0	135,000
							2.0	270,000
～

～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		405,000		405,000
								810,000

⑨年額支払賃料	405,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,860,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 543,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,892,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 810,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 247,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 432 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,144,337 円　　　　（　 22,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-8	1,381 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６０７（賃）　　　　-2	1,037 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,125
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	53,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	163,080 円	5,436,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 939,980 円　（　　　　　　 4,105 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,365,500 円（　　　　　 14,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,144,337 円
②総費用	939,980 円
③純収益　①－②	4,204,357 円
④建物等に帰属する純収益	3,365,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	838,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	817,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,173,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,400 円／㎡）