別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岸和田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -12 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市畑町４丁目６４番８ ｢畑町４－６－３｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと 予測される。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ阪和線沿線で、概ね岸和田市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者で あり、地縁者を除き圏外からの転入者は比較的少ない。需給動向に大きな変動は見られないが、需要は比較的堅調であ り、地価は横ばいで推移している。１００㎡前後の土地で概ね７００～１０００万円程度が取引の中心である。土地建 物一体の総額は中古取引が中心であるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は大規模画地以外では見当たらず、近 隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映 する比準価格を中心に、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [100.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人 口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ い。利便性により二極化傾向にある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％