別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 堺美原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区北余部５５０番３７ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 初芝 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 初芝駅南東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成されている。地域要因の特段の変化は認められず、今後も概ね現 況を維持しながら推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区及び東区に存する一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であると判定した。需要者の中心は自己利用を目的 とした堺市及び周辺市域在住の一般個人である。最寄駅から距離を有し、利便性はやや劣るものの、区画整然とした住 宅地であり、隣接区と比べ割安感があることから、需要は概ね安定的に推移している。当該圏域における需要の中心は 、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２０００～２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は低層の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引は自己利用目的が中心で あり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法は適用しなか った。比準価格は、美原区及び周辺区域に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を適切に反映し説得力 は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [103.0] 100 82,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動 産市場は回復している。周辺区域の地価上昇 の影響から、地価は緩やかな上昇で推移して いる。 美原区の最寄駅からバス便となる小規模一般 住宅が存する住宅地である。特段の地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％