別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺美原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区大饗１４６番５７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 初芝 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．２ｍ市道 交通 施設 初芝駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域変動要因も認められず、現況の当地域の需給 動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、同区及び隣接市区（東区・松原市等）内に存する南海高野線・近鉄南大阪線沿線徒歩圏外の中規模一般 住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心である。最寄駅より遠くやや利便性に劣るものの、周辺区に比し割 安感があることから需要は堅調であり、居住環境も良好であるため地価は上昇傾向にある。なお、概ね１００～１５０ ㎡程度で、土地１，０００～１，５００万円、戸建住宅総額で概ね２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模な戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件はほとんど見受けられない 地域である。このため地域内では自己居住を目的とする取引が大半を占めており、共同住宅等の収益物件の建設・賃貸 想定が困難であることから、本件においては比準価格を中心として調整を行い、周辺に存する標準地価格等との均衡性 も検討の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺美原（府） -1            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる不動産市場への影 響は見られなくなってきており、金融緩和の 効果等も相まって不動産需要は順調に回復し ている。 中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり 、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +1.8 ％