別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺美原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区南余部２５１番７ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。都市計画道路 が供用開始したことにより利便性が向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市美原区及び隣接区内の南海高野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、堺市域に地縁を有する 個人であり、圏域外からの転入者は少ない。急行停車駅である北野田駅から徒歩圏内の住宅地域であり、一昨年に都市 計画道路が供用開始して利便性が向上したことから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心 となる価格帯は土地１００㎡前後の新築建売の場合で２６００万円～２８００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得 た。当該地域は小規模の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的を中心とするもので、賃貸需要は転勤等のみで賃貸 市場が未成熟と判断されたことから、収益還元法については非適用とした。本件では、市場性を反映し、実証的で規範 性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.7] [100.0] 100 87,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は微減傾向であり、高齢化率は 微増している。土地取引件数は直近で増加し ている。住宅地は利便性の高い地域で需要が 回復している。 最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅地域である。供 用開始された都市計画道路の影響で接近性、 利便性等が向上し、需要は堅調で地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％