別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 堺美原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区大保１番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 河内松原 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 河内松原駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成されている。地域要因の特段の変化は認められず、今 後も概ね現況を維持しながら推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区に存する一般住宅を中心とする住宅地域であると判定した。需要者の中心は自己利用を目的とした 堺市在住の地元に地縁を有する一般個人であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅から距離を有するバス便となる地域 であり、利便性はやや劣るものの、需要は概ね安定的に推移しており、新型コロナ関連の影響はほとんど見られない。 当該圏域における需要の中心は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２０００～２５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、自己 利用目的の取引が中心となっていることから、収益物件の建築の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用しなか った。比準価格は美原区に存する南海高野線及び近鉄南大阪線沿線の住宅地の取引事例から求められており、市場性を 反映し説得力は高い。以上より比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [102.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動 産市場は回復している。周辺区域の地価上昇 の影響から、地価は緩やかな上昇で推移して いる。 美原区に存する最寄駅からバス便となる中小 規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地である。特段 の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％