鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５ -11	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	５１５ -102	堺市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西17.3m府道、南15.8m、角地		近商 (100,300)
c	５０８ -25	堺市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東（駅前広場）市道、北東3.3m、角地		近商 (100,300)
d	２０８ -35	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e	２０４ -30	大阪市西成区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,486	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	641,436	100 [ 84.9]	755,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	793,000
b	(　 ) 464,292	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	456,333	100 [ 64.1]	711,908		748,000
c	(　 ) 601,579	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	605,757	100 [ 81.4]	744,173		781,000
d	(　 ) 757,484	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	775,664	100 [ 99.6]	778,779		818,000
e	(　 ) 620,347	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	629,652	100 [ 91.5]	688,144		723,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 770,000 円／㎡]

堺北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	215,564,482	42,559,331	173,005,151	139,084,000	33,921,151	（　0.9332） 31,655,218	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	772,078,488 円　　　　（　 654,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	679.24	ＳＲＣ16	7,074.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,180 ㎡	31.5 m x 39.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階店舗及び事務所、４階以上を住宅　ファミリ－タイプ（平均専有面積６６．１㎡）、機械式駐車場を想定

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.50	55.0	206.53	3,632	750,117	5.0	3,750,585
							2.0	1,500,234
2～ 3	店舗・事務所	522.00	91.4	477.11	2,983	1,423,219	4.0	5,692,876
							2.0	2,846,438
4～ 9	住宅	471.00	98.5	463.94	2,594	1,203,460	1.0	1,203,460
							2.0	2,406,920
10～16	住宅	402.00	98.5	395.97	2,646	1,047,737	1.0	1,047,737
							2.0	2,095,474
塔屋～		15.00

計		7,074.50	94.9	6,716.18		18,151,474		29,691,256
								36,302,948

⑨年額支払賃料	18,151,474 円　×　12ヶ月　＝　 217,817,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	217,817,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 18,289,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	210,328,273 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,691,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 273,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 36,302,948 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 4,963,049 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	215,564,482 円　　　　（　 182,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０８（賃）　　　　-5	2,360 ( 2,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 4 F B
b	５０８（賃）　　　　-6	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,676
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,900,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,858,531 円	228,617,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,910,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,530,000 円	2,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,559,331 円　（　　　　　　 36,067 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,180,000,000 円	設計監理料率　 293,000 円／㎡　×　 7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	139,084,000 円（　　　　　 117,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	215,564,482 円
②総費用	42,559,331 円
③純収益　①－②	173,005,151 円
④建物等に帰属する純収益	139,084,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,921,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,655,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 772,078,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 654,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
堺北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 5-2

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　今井　牧子

TEL.

鑑定評価額

885,000,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外				②地積　(㎡)	1,180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ15	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	なかもず駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

なかもず駅駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。なかもず駅周辺のマンション用地の需要は高く、
地価は上昇している。特段の地域要因の変化は見られず、今後も概ね現況を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 667,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市内に存する最寄駅から徒歩圏の商業地域一円と広域的に判定した。主な需要者は、店舗兼共同住宅等
の開発を目的とした開発業者や不動産業者、投資会社である。駅前商業地として利便性や繁華性が高く、高容積率を有
することから、店舗やマンション用地としての需要は高い。当該圏域における取引の中心となる価格帯については、立
地性や画地規模等によりばらつきがあり、市場を大きく上回る高値での取引も見受けられ、把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の
説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に求め
られたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 51.3]

[105.0]
100

747,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動
産市場は回復している。利便性や繁華性の良
好な地域の地価上昇は継続しており、上昇幅
は拡大している。

駅前に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域であり、周辺ではマンション開発が
活発化している。特段の地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０４ -113	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南東25m市道、南西6m、北東8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	５１５ -11	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	５０８ -25	堺市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東（駅前広場）市道、北東3.3m、角地		近商 (100,300)
d	５１５ -17	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東40m府道、北東6m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 650,376	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	663,806	100 [ 86.4]	768,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	807,000
b	(　 ) 611,486	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	641,436	100 [ 82.5]	777,498		816,000
c	(　 ) 601,579	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	605,757	100 [ 80.8]	749,699		787,000
d	(　 ) 507,513	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	491,079	100 [ 70.4]	697,555		732,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 780,000 円／㎡]

堺北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	220,382,566	43,531,339	176,851,227	142,274,000	34,577,227	（　0.9332） 32,267,468	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	787,011,415 円　　　　（　 667,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	679.24	ＳＲＣ16	7,074.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,180 ㎡	31.5 m x 39.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：店舗及び事務所、４～１６階：共同住宅、ファミリータイプ（平均専有面積約６６．１㎡）、駐車場機械式

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.50	55.0	206.53	3,500	722,855	6.0	4,337,130
							3.0	2,168,565
2～ 3	店舗・事務所	522.00	91.4	477.11	3,000	1,431,330	6.0	8,587,980
							3.0	4,293,990
4～ 9	住宅	471.00	98.5	463.94	2,691	1,248,463	2.0	2,496,926
							1.0	1,248,463
10～16	住宅	402.00	98.5	395.97	2,750	1,088,918	2.0	2,177,836
							1.0	1,088,918
塔屋～		15.00

計		7,074.50	94.9	6,716.18		18,698,719		51,739,498
								25,869,749

⑨年額支払賃料	18,698,719 円　×　12ヶ月　＝　 224,384,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,384,628 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 18,814,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	216,369,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,739,498 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 476,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,869,749 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 3,536,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	220,382,566 円　　　　（　 186,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３（賃）　　　　-8	2,596 ( 2,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,876	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,729 円/㎡　月額支払賃料（　 2,691 円/㎡）　基準階 4 F B
b	５１２（賃）　　　　-1	2,125 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,778
c	５１２（賃）　　　　-2	1,924 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,532

堺北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,150,000 円	2,230,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,055,539 円	235,184,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,910,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,955,000 円	2,230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,230,000 円	2,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,230,000 円	2,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,531,339 円　（　　　　　　 36,891 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,230,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	142,274,000 円（　　　　　 120,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	220,382,566 円
②総費用	43,531,339 円
③純収益　①－②	176,851,227 円
④建物等に帰属する純収益	142,274,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,577,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,267,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787,011,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667,000 円／㎡）