別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 堺北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥西之町２丁５４３番 ②地積 　(㎡) 1,776   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度5種最高31m 景観地区 (82,262) 1:1.2 店舗兼事務所 Ｓ2F1B 自動車販売店、各種 店舗が建ち並ぶ路線 商業地域 南東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 なかもず 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２６号、府道３０号と並 び、南北の幹線軸である府道 ときはま線沿道の商業地域 街 路 ２７ｍ府道 交通 施設 なかもず駅南西方 1.4km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度5種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 なかもず駅から徒歩圏外にあることからマンション用地としての市場性は劣り、現状の地域的特性を維持すると 予測する。地価水準は、まとまった規模の土地の希少性を反映して売り手主導で形成されていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び周辺市域を含む路線商業地域。需要者は資金力ある飲食、物販、自動車関連の事業者が中心。 新型コロナの発生以降、当ときはま線沿道でも名だたる複数の飲食店舗が閉店を余儀なくされたが、間もなく新店が入 居するなどコロナ禍においても主たる幹線街路沿道ではその希少性の高さから新規出店需要は依然として根強い。画地 規模等により取引価格はまちまちであるが、希少性の高いまとまった土地で坪当り１００万円台の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同様に路線商業地域に立地する取引事例を中心に試算している点で説得力を有する。一方、収 益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性からか収益性を度外視した 取引も多く、実際の取引価格や売り希望価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し、 収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    355,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [159.9] [100.9] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増減が一進一退、自然減は継続、高 齢化率は堺市７区の中で最も低く推移してい る。 新型コロナの発生以降、当ときはま線沿道で は飲食店のかごの屋、サンマルクカフェ、串 カツあさひ、サイゼリヤが閉店したが、間も なく新店が入居。 交通量の多い府道泉北１号線との交差点から もほど近い標準的規模の二方路地であり、依 然として希少性の高い土地。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　 +15.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％