別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区北花田町４丁１０９番２０ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅等を中心と した区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 北花田 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 北花田駅北東方 820m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等を中心とした区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。利便 性が高い御堂筋沿線の住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及びＪＲ阪和線沿線の堺市北東部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、 堺市及び隣接市域に居住する一次、二次取得者となる。都心部アクセスに優れた北花田駅徒歩圏内の住宅地域であり、 商業施設への接近性も良好で利便性が高いことから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価 格帯は、土地約１００㎡程度で２，０００万円、新築戸建は４，０００万円台半ばとなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を 収集し得たことから比準価格の規範性は高い。自己利用目的の取引が中心で、戸建賃貸は需要に乏しく市場が未成熟で あること、画地規模から投資採算性に見合う共同住宅の建築が困難であることから収益還元法は非適用とした。従って 、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [124.6] [100.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区人口は微減傾向にあり、高齢化率は横ば い傾向にある。土地取引件数は直近で微減し ている。住宅地需要は利便性の高い地域を中 心に堅調である。 駅徒歩圏内の一般住宅を中心とした住宅地域 であり、特段の地域要因の変動は認めない。 利便性が高い住宅地域であり、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％