別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -22 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥赤畑町５丁５７１番１ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西7.2m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ２ｍ市道 交通 施設 百舌鳥駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 複数鉄道路線が利用可能な交通接近性に優れた住宅地域で、今後も現在の地域性を維持すると予測する。根強い 需要に支えられ地価は堅調に推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市北部の住宅地域の内、ＪＲ阪和線及び南海高野線、大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とする住宅地域 である。需要者の中心は、堺市及び近隣市域に居住する一次又は二次取得者が中心である。複数の鉄道駅から徒歩圏内 であるため、継続した需要があり地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、土地１００㎡前後で１，７００万円か ら場合により２，２００万円前後、新築物件で３，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己利用が中心で、周辺環境及び画地規模等からみると共同住宅等 の賃貸市場は形成されていないと判断できるため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格については、同一需給圏 内の類似地域において、信頼性のある取引事例を多数収集し試算価格を求めることができた。従って、比準価格を規範 性のある価格と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [136.7] [101.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウ ィズコロナの新たな段階への移行が見られる 。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっ ている。 御堂筋線「なかもず」駅からも徒歩圏内に存 する住宅地域である。価格形成に影響を及ぼ す地域要因の大きな変動は見受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％