鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -6	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	西5.7m市道、南東4.6m、二方路		２中専高度地区2種 (70,200)
b	５１１ -107	堺市北区		建付地	（　）	不整形	北東16.5m国道、南西8m、二方路		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
c	５０８ -10	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	西27m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０３ -17	堺市北区		更地	（　）	不整形	南37m府道、西16m、角地		近商 (100,300)
e	５１２ -11	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南西11.8m府道、北東14m、二方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,000	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	308,841	100 [ 95.1]	324,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 230,496	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	228,945	100 [ 77.9]	293,896		294,000
c	(　 ) 365,749	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	384,036	100 [ 121.2]	316,861		317,000
d	(　 ) 327,231	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	330,150	100 [ 105.2]	313,831		314,000
e	(　 ) 253,590	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	282,319	100 [ 92.1]	306,535		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,690,760	7,572,715	32,118,045	24,834,600	7,283,445	（　0.9541） 6,949,135	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	165,455,595 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	ピット式駐車場	297.93

1～ 1	住宅、駐輪場、電気室等	304.87	60.1	183.09	2,377	435,205	1.0	435,205
							2.0	870,410
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,425	888,738	1.0	888,738
							2.0	1,777,476
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.93	2,450	624,579	1.0	624,579
							2.0	1,249,158
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.36	2,474	312,615	1.0	312,615
							2.0	625,230

計		1,872.12	69.3	1,297.36		3,149,875		3,149,875
								6,299,750

⑨年額支払賃料	3,149,875 円　×　12ヶ月　＝　 37,798,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,798,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,022,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,427,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,149,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,299,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,232,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,690,760 円　　　　（　 57,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０８（賃）　　　　-5	2,360 ( 2,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０８（賃）　　　　-6	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,511
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	438,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,213,515 円	40,450,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 446,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,572,715 円　（　　　　　　 11,007 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0750 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,834,600 円（　　　　　 36,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,690,760 円
②総費用	7,572,715 円
③純収益　①－②	32,118,045 円
④建物等に帰属する純収益	24,834,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,283,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,949,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,455,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
堺北 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -21

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　今井　牧子

TEL.

鑑定評価額

205,000,000 円

１㎡当たりの価格

298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区長曽根町３０８０番１２				②地積　(㎡)	688 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ3	中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	なかもず 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

なかもず駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

なかもず駅から徒歩圏の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ人気エリアに存する住宅地域であり、生活利便性は良
好である。地域要因の大きな変化は見られず、今後も概ね現況を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区を中心に地下鉄御堂筋線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は開発
業者や不動産業者、投資家等が中心となるものと考えられる。対象標準地は利便性及び居住環境の良好な人気の高い「
なかもず」エリアに存し、引き合いは強い。一方で供給量は少なく、その希少性から、地価は大きく上昇している。当
該圏域における需要の中心となる価格帯は立地条件や画地規模等により幅があり、具体的な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得
力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に求められ
たが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[103.0]

100
[ 77.4]

[100.0]
100

295,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動
産市場は回復している。利便性の良好な地域
の地価上昇は継続しており、上昇幅は拡大し
ている。

なかもず駅から徒歩圏の一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要
因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -106	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.5m市道、北6m、角地		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
b	５０５ -307	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ整形	北2.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
c	５１２ -11	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南西11.8m府道、北東14m、二方路		２住居 (70,200)
d	５１３ -14	堺市北区		建付地	（　）	台形	北西6.7m市道、南東4.2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,884	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	320,261	100 [ 103.0]	310,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 281,829	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,029	100 [ 86.3]	333,753		334,000
c	(　 ) 253,590	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	282,319	100 [ 90.1]	313,340		313,000
d	(　 ) 230,631	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	240,290	100 [ 82.5]	291,261		291,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,796,013	7,386,926	32,409,087	25,058,400	7,350,687	（　0.9541） 7,013,290	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	166,983,095 円　　　　（　 243,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：共同住宅、ファミリータイプ（３ＬＤＫ）、平均専有面積約６２㎡、駐車場機械式

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場、駐輪場	297.93

1～ 1	住宅、駐輪場等	304.87	60.1	183.23	2,380	436,087	1.0	436,087
							2.0	872,174
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,435	892,403	1.0	892,403
							2.0	1,784,806
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.96	2,450	624,652	1.0	624,652
							2.0	1,249,304
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.31	2,480	313,249	1.0	313,249
							2.0	626,498

計		1,872.12	69.3	1,297.48		3,158,794		3,158,794
								6,317,588

⑨年額支払賃料	3,158,794 円　×　12ヶ月　＝　 37,905,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,905,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,027,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,529,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,158,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,317,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,236,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,796,013 円　　　　（　 57,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３（賃）　　　　-6	2,369 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,521 円/㎡　月額支払賃料（　 2,435 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０３（賃）　　　　-7	2,031 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,515
c	５０３（賃）　　　　-9	1,697 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,514

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,272,000 円	424,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,216,726 円	40,557,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 446,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,386,926 円　（　　　　　　 10,737 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,058,400 円（　　　　　 36,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,796,013 円
②総費用	7,386,926 円
③純収益　①－②	32,409,087 円
④建物等に帰属する純収益	25,058,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,350,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,013,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,983,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,000 円／㎡）