鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１ -20	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南6.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	５０５ -307	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ整形	北2.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
c	５１２ -11	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南西11.8m府道、北東14m、二方路		２住居 (70,200)
d	５１４ -115	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西8m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
e	５０８ -22	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	北4.7m市道、西4.7m、角地		１住居 (80,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,916	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	293,899	100 [ 123.6]	237,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 281,829	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,029	100 [ 125.5]	229,505		230,000
c	(　 ) 253,590	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	282,319	100 [ 118.8]	237,642		238,000
d	(　 ) 260,633	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,938	100 [ 108.1]	233,985		234,000
e	(　 ) 217,836	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,510	100 [ 90.8]	237,346		237,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

堺北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,884,679	7,617,243	33,267,436	26,176,300	7,091,136	（　0.9534） 6,760,689	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	157,225,326 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	384.00	Ｓ5	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	921 ㎡	26.8 m x 34.1 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ２ＬＤＫ、平均専有面積約６０㎡

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅、駐輪場、電気室等	384.00	83.0	318.72	1,838	585,807	1.0	585,807
							2.0	1,171,614
2～ 2	住宅	384.00	93.0	357.12	1,849	660,315	1.0	660,315
							2.0	1,320,630
3～ 3	住宅	384.00	93.0	357.12	1,868	667,100	1.0	667,100
							2.0	1,334,200
4～ 4	住宅	384.00	93.0	357.12	1,868	667,100	1.0	667,100
							2.0	1,334,200
5～ 5	住宅	384.00	93.0	357.12	1,888	674,243	1.0	674,243
							2.0	1,348,486

計		1,920.00	91.0	1,747.20		3,254,565		3,254,565
								6,509,130

⑨年額支払賃料	3,254,565 円　×　12ヶ月　＝　 39,054,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,054,780 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,648,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,566,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,254,565 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,509,130 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,287,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,884,679 円　　　　（　 44,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０８（賃）　　　　-7	1,579 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,914 円/㎡　月額支払賃料（　 1,849 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０９（賃）　　　　-9	1,808 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,903
c	５１４（賃）　　　　-16	2,029 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,981

堺北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,311,000 円	437,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,236,443 円	41,214,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 481,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,714,500 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,617,243 円　（　　　　　　 8,271 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,176,300 円（　　　　　 28,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,884,679 円
②総費用	7,617,243 円
③純収益　①－②	33,267,436 円
④建物等に帰属する純収益	26,176,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,091,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,760,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,225,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出
堺北 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -16

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　川東　大志

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区北花田町３丁２３番１０				②地積　(㎡)	921 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	共同住宅Ｓ3	中低層の共同住宅や事業所等が見られる住宅地域	東10m市道	水道、ガス、下水	北花田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 920 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

イオンモール堺北花田からほ
ど近く、ファミリー向け賃貸
マンションが多い住宅地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

北花田駅北東方

400m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

節税目的で建築された中低層の賃貸マンションが多い現状の地域的特性のまま推移するとともに、地価水準は長
期的にはそれらへの投資採算性に軸足を置いた価値形成がなされていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線の共同住宅適地地域。需要者は、不動産業者や節税を目論む富裕層が中心。大
阪都心部に直結する御堂筋線沿線にあって、史上最低水準にある低金利要因や相続税制を背景に不動産業者や個人によ
る収益用地或いは収益用マンションの取引は活発であり、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要
が競合しやすい状況にある。なかもず駅圏の収益用マンション適地では１種坪当り７０万円超の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は立地、規模等が近似する取引事例を豊富に収集し得なかったためバラツキが生じたが、現実の取引市場を踏
まえた実態的な試算価格である。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試
算された。収益用マンションが多い当地域的特性と収益用不動産の取引も多い現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[103.0]

100
[ 96.8]

[100.0]
100

236,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ
数年社会増減が一進一退、自然減は継続、高
齢化率は堺市７区の中で最も低く推移してい
る。

容積率３００％の大通り沿いであるが、同じ
北花田町３丁地区内では坪当り１２０万円台
の賃貸マンション用地の取引が見られなど、
需要は依然旺盛。

分譲マンション用地としては画地規模が小さ
く、専ら賃貸マンションや戸建住宅開発用地
、クリニック等の事業所併用住宅用地として
の効用が支配的。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１ -20	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南6.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	５１３ -14	堺市北区		建付地	（　）	台形	北西6.7m市道、南東4.2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５１４ -115	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西8m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
d	５１０ -103	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、北西8m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,916	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	293,899	100 [ 113.7]	258,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 230,631	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	240,290	100 [ 97.8]	245,695		246,000
c	(　 ) 260,633	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,938	100 [ 103.0]	245,571		246,000
d	(　 ) 209,465	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	207,869	100 [ 88.9]	233,823		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

堺北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,119,546	7,621,725	33,497,821	26,176,300	7,321,521	（　0.9534） 6,980,338	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	162,333,442 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	384.00	Ｓ5	1,920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	921 ㎡	26.8 m x 34.1 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式；ファミリータイプ、平均専有面積；約６０㎡

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

標準的数値と認められる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅、駐輪場、電気室等	384.00	83.0	318.72	1,830	583,258	1.0	583,258
							2.0	1,166,516
2～ 2	住宅	384.00	93.0	357.12	1,845	658,886	1.0	658,886
							2.0	1,317,772
3～ 3	住宅	384.00	93.0	357.12	1,871	668,172	1.0	668,172
							2.0	1,336,344
4～ 4	住宅	384.00	93.0	357.12	1,889	674,600	1.0	674,600
							2.0	1,349,200
5～ 5	住宅	384.00	93.0	357.12	1,910	682,099	1.0	682,099
							2.0	1,364,198

計		1,920.00	91.0	1,747.20		3,267,015		3,267,015
								6,534,030

⑨年額支払賃料	3,267,015 円　×　12ヶ月　＝　 39,204,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,747.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,204,180 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　％　＝　　 1,568,167 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,796,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,267,015 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,534,030 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,292,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,119,546 円　　　　（　 44,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-21	1,963 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-20	1,865 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,311,000 円	437,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,240,925 円	41,364,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 481,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,714,500 円	437,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	437,000 円	437,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,621,725 円　（　　　　　　 8,275 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	437,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,176,300 円（　　　　　 28,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,119,546 円
②総費用	7,621,725 円
③純収益　①－②	33,497,821 円
④建物等に帰属する純収益	26,176,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,321,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,980,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,333,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）