別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 堺北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 61,300,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区新金岡町３丁６番９５ ｢新金岡町３－６－９５｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 新金岡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．２ｍ市道 交通 施設 新金岡駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の住環境 を維持するものと予測する。地価水準は、景気回復基調を受け、上昇傾向で安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北部付近に位置し、地下鉄御堂筋線を中心にその周辺鉄道沿線の各駅徒歩圏に形成された住宅地域と 判定した。需要者の中心は、総額等の観点から堺市内に居住する高額所得者であり、圏外からの転入者も見られる。当 地域は、区画整然とした住宅地域で周辺には大規模公園も存し、住環境が優れた選好性の高い地域として需要は高い。 市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で６，０００万円前後であり、注文住宅が中心の地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内に存し、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想定し難く、 かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的での取引が中心で ある同一需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を 反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は堺市全体と同様に微減傾向。ウ ィズコロナの下で各種政策等の効果もあり、 景気は持ち直しており、現時点で新型コロナ の影響は限定的。 新金岡駅から徒歩圏の住宅地域で、地域に特 段の変動要因はない。周辺では新たな商業施 設が開業し、住環境も良好で、地価も安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％