鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０９ -16	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	西4.7m私道、中間画地		２中専 (70,188)
b	５１１ -8	堺市北区		更地	（　）	長方形	東4m私道、北3.7m、準角地		１住居 (70,160)
c	５０５ -15	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.2m市道、東6m、角地		２住居 (80,200)
d	５０８ -22	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	北4.7m市道、西4.7m、角地		１住居 (80,188)
e	５０７ -111	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,987	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	252,236	100 [ 124.5]	202,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 262,656	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	256,090	100 [ 120.8]	211,995		214,000
c	(　 ) 238,549	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	232,585	100 [ 119.5]	194,632		197,000
d	(　 ) 217,836	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,510	100 [ 104.8]	205,639		208,000
e	(　 ) 125,859	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	126,482	100 [ 61.2]	206,670		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

堺北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,409,552	946,602	4,462,950	3,494,400	968,550	（　0.9473） 917,507	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,337,372 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	14.4 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約４０．４㎡、平面式駐車場１台

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	85.0	76.50	1,860	142,290	1.0	142,290
							2.0	284,580
2～ 3	住宅	90.00	92.0	82.80	1,880	155,664	1.0	155,664
							2.0	311,328
～

～

～

計		270.00	89.7	242.10		453,618		453,618
								907,236

⑨年額支払賃料	453,618 円　×　12ヶ月　＝　 5,443,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,443,416 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 333,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,229,611 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,618 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 907,236 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 175,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,409,552 円　　　　（　 32,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-20	1,865 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,946 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-21	1,963 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,944
c	５１２（賃）　　　　-1	2,125 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,008

堺北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	52,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	166,902 円	5,563,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 946,602 円　（　　　　　　 5,737 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,494,400 円（　　　　　 21,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,409,552 円
②総費用	946,602 円
③純収益　①－②	4,462,950 円
④建物等に帰属する純収益	3,494,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,337,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
堺北 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -14

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　東北　篤

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区宮本町８４番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	西6.4m市道	水道、ガス、下水	北花田 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 168 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

既成住宅地域が多い北花田駅
南西部の中では街路条件の良
い住宅地域

街

路

基準方位北、６．４
ｍ市道

交通

施設

北花田駅南西方

350m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅や共同住宅等が混在する住宅地域である。大阪メトロ御堂筋線駅に徒歩圏の地域であり、高い需要
があるため地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域で、需要者は二次取得者層が中心で交通利便性が高いため圏外から
の参入があり、大阪都心部に直結する御堂筋線沿線の徒歩圏の住宅地域で人気が高く、需要は継続しており地価は上昇
傾向にある。土地は８０から１００㎡で１７百～２７百万円、新築戸建は４千万円前後が中心価格帯で５千万円超の高
額取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と価格牽連性の高い大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とした事例を採用して求められており、市場
性を適切に反映しており信頼性は高い。一方、収益価格は、資本投下に見合う賃料水準が形成されていないためやや低
位に試算された。当地域は自用目的の取引が大半を占めているため、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価
格を参考にとどめるのが妥当と判断し、代表標準地との検討結果も踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[104.0]

100
[117.5]

[101.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウ
ィズコロナの新たな段階への移行が見られる
。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっ
ている。

「北花田」駅勢圏の中小規模や共同住宅が建
ち並ぶ住宅地域で、交通利便性を反映し需要
は高く需給は安定している。

間口が広い約５０坪の希少性の高い土地であ
り、中堅以上の所得者層による需要選好性の
ほか、需要が旺盛な開発素地としての性格も
強まっている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -2.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -111	堺市北区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	５０８ -9	堺市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５１５ -18	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m道路、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	５１１ -8	堺市北区		更地	（　）	長方形	東4m私道、北3.7m、準角地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,694	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	206,605	100 [ 100.4]	205,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 243,534	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	238,616	100 [ 115.7]	206,237		208,000
c	(　 ) 148,030	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	148,177	100 [ 72.0]	205,801		208,000
d	(　 ) 262,656	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	256,090	100 [ 124.6]	205,530		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

堺北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,322,068	916,478	4,405,590	3,211,410	1,194,180	（　0.9499） 1,134,352	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	26,380,279 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	14.4 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約４０㎡

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

標準的数値と認められる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	85.0	76.50	1,800	137,700	1.0	137,700
							2.0	275,400
2～ 2	住宅	90.00	92.0	82.80	1,826	151,193	1.0	151,193
							2.0	302,386
3～ 3	住宅	90.00	92.0	82.80	1,841	152,435	1.0	152,435
							2.0	304,870
～

～

計		270.00	89.7	242.10		441,328		441,328
								882,656

⑨年額支払賃料	441,328 円　×　12ヶ月　＝　 5,295,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,295,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 270,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,145,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 882,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 172,736 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,322,068 円　　　　（　 32,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１（賃）　　　　-9	1,596 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,826 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１（賃）　　　　-10	1,815 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,911
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,300 円	50,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,478 円	5,415,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,800 円	50,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,100 円	50,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,100 円	50,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 916,478 円　（　　　　　　 5,554 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,211,410 円（　　　　　 19,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,322,068 円
②総費用	916,478 円
③純収益　①－②	4,405,590 円
④建物等に帰属する純収益	3,211,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,194,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,134,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,380,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）