別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 堺北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -13 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中長尾町２丁６０番３外 ｢中長尾町２－２－２８｣ ②地積 　(㎡) 147   (         11)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 指定建築線８ｍ (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中小規模一般住宅の 中に店舗が見られる 住宅地域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 堺市 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ４ｍ市道指定建築線 幅員８ｍ 交通 施設 堺市駅南方 490m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  指定建築線８ｍ ⑤地域要因の将 　来予測 快速停車駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、現在の環境が維持されると予測する 。利便性良好な住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。需要者の中心は、堺 市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。標準地周辺は、快速停車駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域で、 大規模商業施設にも程近いため、住宅需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地１００㎡前後で２ ，０００万円前後、新築物件で３，０００万円台半ばから後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、ＪＲ阪和線沿線駅を最寄り駅とする規範性のある成約事例 から求められており、当該地域の取引市場の実態をよく反映している。収益価格は、標準地の画地規模が小さく、共同 住宅の建設は困難であるため試算しなかった。自用目的の取引が中心で、収益性が価格に及ぼす影響は殆どない。よっ て、規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [120.8] [104.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支 えもあって、不動産取引件数は回復しており 、住宅需要は堅調に推移している。 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であ り、価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大 きな変動は見受けられない。 南向きの画地であり、日照面での優位性が認 められるが、競争力の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％