別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺北 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥本町２丁３０３番３ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 景観地区 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 百舌鳥駅南方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり特段の変動要因は無い。なかもず駅勢圏及び外縁の住宅地需 要は高い。今後地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区及び周辺市域の住宅地域である。古くからの町並みで、需要者は地縁性を有する家族世帯が中心 であったが、近年外部からの流入も見られる。利便性の高い北区の住宅地地価は近年継続して上昇傾向にあったが、や や勢いが弱まっている。新築建売住宅の需要の中心は土地１００㎡で３，５００万円前後であるが、供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある堺市内の戸建住宅地に係る取引事例から求められ、市場性を適切に反映 し説得力がある。一方、収益価格は当該地域においては自己居住目的の取引が中心であり、また、対象標準地の規模や 行政的要因（容積率）から共同住宅の建築には不適であることから試算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表 標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [157.9] [101.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口数は微減傾向を示している。この 一年における土地取引件数は増加傾向にある 。 地域の価格形成に大きく影響を与える要因の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％