鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -17	堺市北区		更地	（　）	不整形	南37m府道、西16m、角地		近商 (100,300)
b	５１３ -14	堺市北区		建付地	（　）	台形	北西6.7m市道、南東4.2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５１４ -115	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西8m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
d	５１１ -102	堺市北区		建付地	（　）	長方形	北東15m国道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
e	５０４ -101	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東4m、角地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,231	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	330,150	100 [ 141.1]	233,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 230,631	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	240,290	100 [ 104.0]	231,048		238,000
c	(　 ) 260,633	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,938	100 [ 112.2]	225,435		232,000
d	(　 ) 336,161	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	347,254	100 [ 146.0]	237,845		245,000
e	(　 ) 170,504	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	172,699	100 [ 73.7]	234,327		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

堺北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の立地、規模、街路条件等より、その最有効使用を分譲マンション用地と判断されるため、収益還元法の適用を見送ることとした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,593,914,564	1,149,817,443	12	530,000	3,606.00	290,000	3,808.90
⑧開発法による価格	444,097,121 円　　　　（　 234,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,899 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,899.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
964.50 ㎡	3,808.90 ㎡	3,664.20 ㎡	144.70 ㎡	3,606.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 47 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 200.6 ％）	（ 193.0 ％）	（ 7.6 ％）	（ 94.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 54.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

530,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

立地、規模、品等等が類似する分譲マンションの成約事例と比較の上、査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 530,000 円／㎡　　×　　 3,606.00 ㎡　　＝　　　　 1,911,180,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,911,180,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	分譲マンションの建築工事費積算資料を参考とし、当標準地の個別性をも考慮して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,808.90 ㎡　　＝　　　　 1,137,718,430 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	「堺市開発行為等の手続に関する条例」等に基づき、負担金は計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,911,180,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 191,118,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,328,836,430 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	販売純利益率のほか、借入金利率や危険負担率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	133,782,600 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 120,578,257 円
	販売総額(2期)	57,335,400 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,296,977 円
	販売総額(3期)	1,720,062,000 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,424,039,330 円
収入合計		－	－	－	－	1,593,914,564 円
支出	建築工事費(1期)	227,543,686 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 210,978,506 円
	建築工事費(2期)	227,543,686 円	( 20 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 199,373,778 円
	建築工事費(3期)	682,631,058 円	( 60 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 565,150,253 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	114,670,800 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 107,331,869 円
	販売管理費(2期)	76,447,200 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 66,983,037 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,149,817,443 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,593,914,564 円　　－　　　　　　 1,149,817,443 円　　＝　　　　　 444,097,121 円 234,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
堺北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -9

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　高橋　智美

TEL.

鑑定評価額

446,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区新金岡町２丁５番９｢新金岡町２－５－２５｣				②地積　(㎡)	1,899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ6	中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	西14m市道、四方路	水道、ガス、下水	新金岡 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

新金岡駅北方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

公営住宅、マンションの建ち並ぶ共同住宅地域である。公営住宅は建替え時期を迎えており、「新金岡地区（新
金岡１丁から５丁）」では建替えに伴う公営住宅の集約化・余剰土地の有効活用等の新たな動きがみられる。

(3)最有効使用の判定

中層分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 233,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及び周辺市区のマンション適地の存する圏域で、主たる需要者はマンション開発事業者である。御堂
筋線各駅徒歩圏は大阪市内へのアクセスに優れエンドの人気が高い。新築だけでなく中古マンション価格も上昇してお
り、マンション素地価格も合わせて上昇している。立地の良いマンション適地は希少性があることから開発業者間での
競合が激しく高額の取引もみられる。需要の中心価格帯は立地や規模等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は各駅から徒歩圏のまとまった規模の宅地の取引事例から求められており、市場性を適切に反映している。開
発法による価格は、対象標準地に最有効使用のマンションを建築し分譲することを想定し求められ、開発事業者の投資
採算性を反映している。主たる需要者は開発事業者であり、当該需要者の重視する投資採算性に即応した開発法による
価格は説得力があり、本件では開発法による価格を中心に比準価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場
へのマイナス要素があるが、北区の利便性の
優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾
向にある。

御堂筋線各駅徒歩圏のマンション需要は高く
、新築分譲価格だけでなく、中古マンション
についても価格が上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -115	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西8m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
b	５１３ -14	堺市北区		建付地	（　）	台形	北西6.7m市道、南東4.2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５１１ -20	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南6.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５１４ -112	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	南37m府道、北東4.7m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,633	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	252,938	100 [ 111.1]	227,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 230,631	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	240,290	100 [ 104.0]	231,048		238,000
c	(　 ) 244,916	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	293,899	100 [ 122.7]	239,526		247,000
d	(　 ) 316,969	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	333,174	100 [ 132.2]	252,023		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

堺北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の生活利便性や住環境等の立地条件、画地規模等を考慮し、中層の分譲マンションを最有効使用と判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,596,921,950	1,153,510,139	12	531,000	3,606.00	291,000	3,808.90
⑧開発法による価格	443,411,811 円　　　　（　 233,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,899 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,899.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
964.50 ㎡	3,808.90 ㎡	3,664.20 ㎡	144.70 ㎡	3,606.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 47 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 200.6 ％）	（ 193.0 ％）	（ 7.6 ％）	（ 94.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 54.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

531,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

立地、規模、品等等が類似する分譲マンションの成約事例と比較の上、査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 531,000 円／㎡　　×　　 3,606.00 ㎡　　＝　　　　 1,914,786,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,914,786,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 299,730 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	分譲マンションの建築工事費積算資料を参考とし、対象標準地の立地等を加味して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 299,730 円／㎡　　×　　　 3,808.90 ㎡　　＝　　　　 1,141,641,597 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	「堺市開発行為等の手続に関する条例」等に基づき、負担金は計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,914,786,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 191,478,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,333,120,197 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	販売純利益率のほか、借入金利率や危険負担率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	134,035,020 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 120,805,764 円
	販売総額(2期)	57,443,580 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,389,990 円
	販売総額(3期)	1,723,307,400 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,426,726,196 円
収入合計		－	－	－	－	1,596,921,950 円
支出	建築工事費(1期)	228,328,319 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 211,706,017 円
	建築工事費(2期)	228,328,319 円	( 20 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 200,061,273 円
	建築工事費(3期)	684,984,958 円	( 60 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 567,099,047 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	114,887,160 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 107,534,382 円
	販売管理費(2期)	76,591,440 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 67,109,420 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,153,510,139 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,596,921,950 円　　－　　　　　　 1,153,510,139 円　　＝　　　　　 443,411,811 円 233,000 円／㎡