鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -8	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、東6m、北4m、三方路		２中専高度地区4種 (80,200)
b	５０６ -3	堺市北区		建付地	（　）	長方形	南5.8m私道、中間画地		１中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)
c	５０６ -28	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南4.4m私道、中間画地		１住居高度5種最高31m (70,176)
d	５０８ -111	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.7m市道、西5.7m、角地		１中専高度4種最高31m 景観地区 (80,200)
e	５１３ -1	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.9m道路、中間画地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,590	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	170,010	100 [ 110.7]	153,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 147,239	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	144,407	100 [ 94.3]	153,136		153,000
c	(　 ) 122,407	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	122,771	100 [ 79.3]	154,818		155,000
d	(　 ) 172,019	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	169,848	100 [ 110.3]	153,987		154,000
e	(　 ) 151,625	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,826	100 [ 99.6]	153,440		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

堺北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,247,918	1,100,488	5,147,430	3,922,920	1,224,510	（　0.9499） 1,163,162	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	27,050,279 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度5種最高31m 景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	226 ㎡	16.5 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

型式：ファミリータイプ、平均専有面積約４９．５㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	85.0	93.50	1,699	158,857	1.0	158,857
							2.0	317,714
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,734	171,666	1.0	171,666
							2.0	343,332
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		502,189		502,189
								1,004,378

⑨年額支払賃料	502,189 円　×　12ヶ月　＝　 6,026,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,026,268 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 455,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,050,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	502,189 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,004,378 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 192,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,247,918 円　　　　（　 27,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１１（賃）　　　　-9	1,596 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,734 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１１（賃）　　　　-10	1,815 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,188 円	6,506,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 520,200 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,100,488 円　（　　　　　　 4,869 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,922,920 円（　　　　　 17,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,247,918 円
②総費用	1,100,488 円
③純収益　①－②	5,147,430 円
④建物等に帰属する純収益	3,922,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,224,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,163,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,050,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
堺北 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -8

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　廣澤　淳一

TEL.

鑑定評価額

34,600,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区百舌鳥西之町２丁２５４番３４				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度5種最高31m 景観地区 (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	幹線道路背後の中小規模一般住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	なかもず 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

なかもず駅南西方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度5種最高31m
景観地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はないため、今後も現状の地域的特性を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね堺市北区南部、地下鉄御堂筋線、ＪＲ阪和線及び南海高野線沿線において、主として中小規模戸建
住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する個人等であり、圏外からの転入者は少ない。なかもず
駅からやや距離があり交通利便性が劣るものの、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいた
め、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた複数の取引事例から比準している点で説得力を有する。一方、収益価
格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。近隣地域においては自用目的での取
引が支配的であり、収益性よりも居住快適性に優先されること等を鑑み、本件では、市場実態に適合した比準価格を標
準とし、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討結果も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[104.0]

100
[157.7]

[100.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ば
いが続いている。不動産市況は、総じて新規
供給が減少している反面、需要は堅調に推移
している。

最寄駅徒歩圏外の幹線道路背後の住宅地域で
あり、地域内に特段の変動要因は見受けられ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -3	堺市北区		建付地	（　）	長方形	南5.8m私道、中間画地		１中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)
b	５０６ -28	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南4.4m私道、中間画地		１住居高度5種最高31m (70,176)
c	５０８ -17	堺市西区		建付地	（　）	不整形	北8.5m市道、南5.4m、二方路		１住居 (70,200)
d	５０８ -111	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.7m市道、西5.7m、角地		１中専高度4種最高31m 景観地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,239	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	144,407	100 [ 95.4]	151,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 122,407	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	122,771	100 [ 84.6]	145,119		145,000
c	(　 ) 112,909	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	152,804	100 [ 95.4]	160,172		160,000
d	(　 ) 172,019	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	169,848	100 [ 114.6]	148,209		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

堺北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,732,717	1,184,863	5,547,854	4,468,800	1,079,054	（　0.9473） 1,022,188	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,771,814 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＬＳ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度5種最高31m 景観地区	70 ％	200 ％	160 ％	226 ㎡	16.5 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンフロア２戸の小規模ファミリータイプ（専有面積約５１㎡）の共同住宅を想定。平面式駐車場２台。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物等を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	85.0	97.75	1,753	171,356	1.0	171,356
							2.0	342,712
2～ 3	住宅	115.00	90.0	103.50	1,771	183,299	1.0	183,299
							2.0	366,598
～

～

～

計		345.00	88.3	304.75		537,954		537,954
								1,075,908

⑨年額支払賃料	537,954 円　×　12ヶ月　＝　 6,455,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 304.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,455,448 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 416,127 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,519,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,954 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,075,908 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 208,339 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,732,717 円　　　　（　 29,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０５（賃）　　　　-7	2,085 ( 2,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,833 円/㎡　月額支払賃料（　 1,771 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-22	1,988 ( 1,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,826
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,500 円	66,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	208,063 円	6,935,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 565,200 円	66,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,500 円	66,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,500 円	66,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,184,863 円　（　　　　　　 5,243 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,468,800 円（　　　　　 19,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,732,717 円
②総費用	1,184,863 円
③純収益　①－②	5,547,854 円
④建物等に帰属する純収益	4,468,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,079,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,022,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,771,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）