別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中百舌鳥町３丁３５１番４ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅に近い住宅地 域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 なかもず 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 なかもず駅南東方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 主に中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後も現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の利便性の優れた 人気の住宅地域として、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区及び周辺市区の住宅地域で、主たる需要者は同圏内の一次取得者及び二次取得者である。御堂筋 線始発駅であるなかもず駅から徒歩数分の戸建住宅地域であり、南海高野線も利用可能、スーパーなど生活利便施設も 周辺にあるなど人気の高いエリアである。なかもず駅周辺はマンションが多く、戸建住宅地は限られていることから戸 建住宅地需要は旺盛で、需要の中心は土地１００㎡前後で２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はなかもず駅徒歩圏の住宅地域に係る価格牽連性の高い取引事例を採用し求められており、市場性を反映し信 頼度の高い価格である。一方、収益価格は対象標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅の賃 貸市場も未成熟であることから、試算しなかった。よって、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [ 86.5] [101.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場 へのマイナス要素があるが、北区の利便性の 優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾 向にある。 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地 域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％