別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥梅北町５丁４０５番２ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m府道 水道、ガス、下水 なかもず 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ府道 交通 施設 なかもず駅西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はないため、今後も現状の地域的特性を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね堺市北部、大阪メトロ御堂筋線、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線で、各鉄道駅徒歩圏の住宅地域であ る。需要者の中心は、堺市内に居住する一次、二次取得者である。大阪メトロ御堂筋線の外、ＪＲ線、南海線最寄駅も 徒歩圏と利便性が高く、また昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準は上昇 傾向にある。市場の中心価格帯は、土地約１２０㎡で２，５００万円前後、新築住宅で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はなかもず駅勢圏を中心とした住宅地の取引事例から比準している点で説得力を有する。収益価格は、近隣地 域では賃貸市場が未成熟であり、また標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が現実的でないため試算しなかった。 当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、代 表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [120.7] [100.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ば いが続いている。不動産市況は、総じて新規 供給が減少している反面、需要は堅調に推移 している。 なかもず駅徒歩圏内の住宅地域であり、価格 形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％