別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月4日　提出 堺南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区竹城台２丁１０番１２ ｢竹城台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 堺市宅地開発等に関する指導 基準による当地域における最 小宅地面積は１３０㎡ 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 総額が嵩む規模が大きい土地が多いことから、ますます土地の細分化に拍車がかかり、地価水準（単価）は業者 の敷地分割を目的とした卸値価格と細分化後の最終需要価格との開差がより大きくなってくると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北ニュータウン地区の内、泉ヶ丘駅から徒歩圏内の戸建住宅地域。需要者は、当堺市に地縁性を有す る個人が中心。当泉北ニュータウンでは少子高齢化が進んでいることから住宅の供給圧力が強いものの、泉ヶ丘駅から 徒歩圏内にある戸建住宅用地の希少性を背景に需要は旺盛であり、コロナ禍のもと住宅の売り物件が例年になく少ない ことも相まって需要が競合しやすく、地価上昇圧力は強まっている。５０坪土地で総額２５百万円が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅圏に属する泉北ニュータウン内の戸建住宅地域に立地している 取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、公法規制より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場 が成熟しているとは言い難く、規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、若年世代の転出超過、 高齢化率の進展に歯止めがかからない泉北ニ ュータウン内住宅の供給圧力は年々強まって いる。 泉ヶ丘駅から徒歩圏内にある竹城台地区では 既存の１００坪超土地で坪当り５０万円台、 細分化された分譲地で坪当り６０万円台の取 引も見られる。 敷地の最低規模制限から細分化できない７６ 坪の土地であるが、泉ヶ丘駅から徒歩圏内に ある戸建住宅用地としての希少性は依然とし て高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％