別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区茶山台３丁３６番３ ｢茶山台３－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。泉ケ丘駅近隣に、令和７年度に近大病院や複合商業施設 が竣工予定であり、当駅から徒歩圏内にある近隣地域の地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道沿線「泉ヶ丘」「栂・美木多」「光明池」駅を最寄駅とする戸建住宅地域。需要者 の中心は堺市に地縁を有する中堅所得者層である。南区は人口減少傾向にあるものの、近隣地域は概ね駅徒歩圏内に位 置し比較的利便性に優れ、熟成した住宅地であることもあり、需給は安定している。近隣地域周辺で既存宅地を分割し た新築戸建物件は敷地１５０㎡程度で総額が３，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建 住宅が賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。本 件では、代表標準地との検討を踏まえ、多数の信頼性のある取引事例を収集し得たことから、市場の実態を反映した比 準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [101.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口・世帯数は継続して減少している が、この一年における土地取引件数は増加傾 向にある。 令和７年度に近大病院や複合商業施設が、近 隣に竣工予定されていることにより住宅需要 増が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％