別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区若松台３丁１５番４ ｢若松台３－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する 。中古市場では小規模住宅地の需要が堅調であり、地価は横ばい傾向から上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心 は、堺市域に居住する個人であり、周辺市からの転入は少ない。泉ケ丘駅勢圏は駅前整備事業、大学病院移設等の影響 により需要が堅調である。近隣地域についても需要は安定しており、地価は上昇傾向である。当該圏域における需要の 中心となる価格帯は、土地１１０坪～１２０坪程度で約３，５００万円～４，０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収 集し得た。近隣地域及び周辺地域は自己使用目的の戸建住宅地域であり、賃貸需要は転勤等のものに限られ賃貸市場を 形成するに至らないと判断されたことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格 に規範性を認め、前年基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺南（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行 している。土地取引件数は減少しているが、 住宅地の需要は利便性等による二極化傾向が 見受けられる。 最寄り駅の泉ケ丘駅から比較的近い閑静な住 宅地域であり、対象標準地の価格に影響を与 える地域要因の変動は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％