別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区城山台３丁１１番７ ｢城山台３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 光明池 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 光明池駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する 。中古住宅市場は需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心 は、堺市域及び隣接市に居住する個人である。駅接近性に劣るバス便地域であり、同一需給圏内においては利便性に劣 る地域であるが、相対的に小ぶりな地積の住宅地が多く、総額面から需要は安定的で地価は上昇に転じている。当該圏 域における需要の中心となる価格帯は、土地６０坪～７０坪程度で約２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心で、賃貸借は転勤等に限られ 賃貸市場が形成されていないと判断されることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の信頼性 の高い戸建住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で求められた。本件では比準価 格に規範性を認め、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [100.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行 している。土地取引件数は減少しているが、 住宅地の需要は利便性等による二極化傾向が 見受けられる。 最寄り駅の光明池駅からバス便利用となる徒 歩圏外の戸建住宅地域である。価格に影響を 与える地域要因の変動は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％