別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区高倉台２丁３７番１３ ｢高倉台２－３７－１９｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ3 中小規模住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模戸建住宅地として熟成しており、今後とも現状の住環境下で推移するものと予測される。 また、地価水準については画地規模が小さく総額が安い為、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道沿線の戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、市外からの転入は 少ない。高齢化並びに人口減少傾向等により需要は弱含みであったが、回復基調にある。対象地域は駅から比較的近い 上に、画地規模も小さく総額が安い為、地価水準は上昇傾向となっている。近隣地域周辺の土地は１３０㎡程度で１， ４００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は居住性及び快適性を重視した自用目的の取引が中心であり、取引価格を指標として意思決定されることが一 般的であり、普遍的な賃貸市場が形成されていない為、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、頭書のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.5] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口・世帯数は継続して減少している が、この一年における土地取引件数は増加傾 向にある。 令和７年度に近大病院や複合商業施設が、近 隣に竣工予定されていることにより住宅需要 増が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％