別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区御池台３丁１３番６ ｢御池台３－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅南東方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域変動要因は認められず、また現況の 当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道の泉ヶ丘、栂・美木多、光明池駅を最寄駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地 域。需要者の中心は堺市に地縁を有する中間所得者層であり、周辺市区等からの転入は少ない。街区整然とした居住環 境等が良好な住宅地域であるが、最寄駅よりバス圏域でやや利便性等に劣ることから、需要は低位である。近隣地域内 における需要の中心となる価格は、土地６０～７０坪程度で約１６００～１８００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ニュータウン内の住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない。また、地域内 の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本件にお いては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代 表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [125.4] [102.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる不動産市場への影 響は見られなくなってきており、金融緩和の 効果等も相まって不動産需要は順調に回復し ている。 中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり 、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％