別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区土佐屋台１２７７番１外 ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅の中に農地 が見られる住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の農家集落地域であり、大きな地域変動要因は認められ ず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道沿線各駅を最寄駅とする南区内の戸建住宅地域である。需要者の中心は堺市内（主 として南区内）に地縁を有する中間所得者層であり、市外からの転入は少ない。近隣地域は泉北ニュータウンに近接す る旧集落内の住宅地域内であり、規模・立地等から需要が限定的であり地価は概ね横ばい程度となっている。需要の中 心的な価格帯は土地３５０～４００㎡程度で２６００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ニュータウンに近接する旧集落の住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない 。また、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念 した。本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価 格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [101.0] 100 74,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる不動産市場への影 響は見られなくなってきており、金融緩和の 効果等も相まって不動産需要は順調に回復し ている。 中規模戸建住宅を中心とする旧集落の住宅地 域であり、地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％