別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区桃山台４丁８番１０ ｢桃山台４－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の区 画整然とした閑静な 住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内に存する閑静な戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま閑静な住環境を維持す るものと予測する。地価水準は横ばいから上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者の中心 は、堺市域に地縁を有する個人である。同一需給圏内では最寄り駅からバス便利用など接近性、利便性等に劣る住宅地 域の需要が乏しいが、近隣地域のように最寄り駅まで徒歩可能な住宅地については需要が堅調で、地価は上昇傾向にあ る。需要の中心となる価格帯は、土地６０坪～７０坪程度で約２，０００万円～２，３００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い戸建住宅地の取 引事例を収集し得た。自己利用目的の取引が中心となる戸建住宅地域であり、賃貸借は転勤等に伴うものに限られ、賃 貸市場が形成されていないと判断されたことから、収益還元法は適用しなかった。従って、本件では市場性を反映した 実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行 している。土地取引件数は減少しているが、 住宅地の需要は利便性等による二極化傾向が 見受けられる。 最寄り駅の栂・美木多駅のほぼ徒歩圏内に存 する比較的利便性の高い住宅地域であり、特 段の地域要因の変動はないが、需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％