別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺西 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -25 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区家原寺町１丁８番２ ｢家原寺町１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 津久野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   180 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 津久野駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的閑静な中規模一般住宅地域であり、当該地域内において特段の変動要因は見受けられないため、当面は同 様の地域的特性を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線及び同高野線沿線を中心とする比較的規模の大きい閑静な住宅地域。需要者は主 に堺市在住の二次取得者層や中堅所得者層等である。近隣地域は、丘陵地上の閑静な住宅地域であり、また、昨今のコ ロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は 、新築住宅（土地４５坪程度）で総額３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は転勤等による賃貸が散見される程度で、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比 準価格は、同一需給圏内の複数の事例から試算された実証性の高い価格である。自己使用目的の取引が支配的な当地域 の需要者は、周辺の取引相場を重視して意思決定するものと判断される。したがって本件では、市場の実態を反映した 比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [114.7] [102.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ば いが続いている。不動産市況は、総じて新規 供給が減少している反面、需要は堅調に推移 している。 比較的閑静な住宅地域で近隣居住者を中心に 安定的な需要がある一方で、コロナ禍の影響 により売り物件が減少しているため、需給は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％