別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -24 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上１９８番３０ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 鳳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 鳳駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 アリオ鳳や鳳駅前の発展により近隣地域の生活利便性は向上している。近隣地域は中規模戸建住宅が連担してお り、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市西区及び周辺市区のＪＲ阪和線及び南海本線等沿線の住宅地域と判定され、典型的な需要者は地縁性 を有する自己居住目的の一次取得者である。近隣地域は街路が狭いものの、快速停車駅である鳳駅を最寄駅とし大型商 業施設であるアリオ鳳にも近接し生活利便性が良好である。したがって、当該地域の不動産需要は堅調で地価は上昇傾 向にある。当該地域の需要の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台前半の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係の不動産との比較を重視 し取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目し市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格は説得力が ある。一方、収益価格は、対象標準地の画地規模や行政的要因（容積率）から共同住宅の建築が不適であることから試 算しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [111.4] [101.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場 へのマイナス要素があるが、西区の利便性の 優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾 向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％