別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 堺西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区北条町１丁４４番３ ｢北条町１－６－２｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 上野芝 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 上野芝駅南東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域である。今後も現状のままで推移するものと予測する。最寄駅から徒歩圏 内にあり、住宅需要が堅調であることから、地価はやや上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市西区及び隣接区内の住宅地域である。需要者としては、同一需給圏内に居住する一次取得者及びマン ション等から住み替えの二次取得者等が考えられる。近隣地域及びその周辺地域は、最寄駅である上野芝駅からは徒歩 圏内にあり、需要は安定的であり、地価は若干の上昇傾向で推移している。土地は１００㎡で１０百～１５百万円、新 築戸建は３０～３５百万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また標準地は小規模画地であり共同住宅 の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のあ る取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地 価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [119.2] [101.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住 宅地需要も堅調に推移している。 駅から徒歩圏内にある小規模一般住宅の建ち 並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％