別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 堺西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　坂本　雄介   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺石津町西４丁２５８番３ ｢浜寺石津町西４－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,164) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.1m市道 水道、ガス、下水 石津川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． １ｍ市道 交通 施設 石津川駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,164) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内には築年の経過した建物が比較的多く、今後は、現況を基 調としつつ緩やかながら築古建物の建替え等が進んでいくものと見通される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市西部にあって南海本線及びＪＲ阪和線沿線の街路条件・利便性・住環境が類似する住宅地域と判定 。需要者は、地縁性を有する一般個人が中心で、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市場は全般に回復基 調にあるなか、当該圏域では、利便性に劣る住宅地や水害リスクの高い住宅地について需要は弱含んでいる。取引にお ける中心価格帯は、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度の水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は戸建住宅を中心に共同住宅もみられる住宅地域で、自用目的での取引が大半である。比準価 格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。なお、対象標準地の画地規模や戸建住宅に係 る賃貸市場が未成熟な点を考慮し、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を 鑑み、市場性を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [153.1] [101.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市 場においては、全般に回復基調にあり、この 一年における西区の土地取引件数も増加傾向 にある。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、格別の地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％