別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 堺西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -20 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区菱木４丁２８５７番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｓ2 農家住宅と小規模工 場等が混在する住宅 地域 東4.8m市道 水道、下水 栂・美木多 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の農家住宅地域である。市街化調整区域に存するため開発等による地域要因の変動はなく、今後も現 在の環境を維持すると予測する。当該地域の住宅取引は低調で、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線を中心に泉北高速鉄道、南海高野線沿線を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者 の中心は、堺市南部に地縁性を有する一次取得者で、他地域からの転入は少ない。市街化調整区域であるため開発が抑 制され、最寄り駅から徒歩圏外で旧集落的性格が強いこともあって住宅取引は少ない。規模により価格は様々であるが 、概ね土地４５０㎡程度で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が多い旧集落的な住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は、堺市内の市街化調整区 域に存する事例から求められており、市場の実態をよく反映している。収益価格は、公法上の規制により新規開発が困 難であり、地域性から賃貸市場が未成熟ということもあって試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で説得 力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [188.6] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支 えもあって、不動産取引件数は回復しており 、住宅需要は堅調に推移している。 農家住宅と工場等が混在する市街化調整区域 内の住宅地域で、価格形成に影響を及ぼす、 地域要因の大きな変動は見受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.5 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％