別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 堺西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺諏訪森町中３丁２４８番４外 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 諏訪ノ森 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 諏訪ノ森駅南方 450m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地 価水準は、景気回復基調を受け、横這い乃至緩やかな上昇基調で安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市西区及びその周辺市区内に位置し、南海本線を中心にその周辺鉄道沿線の各駅徒歩圏に形成された 住宅地域と判定した。需要者の中心は地縁を有する個人等の一次取得者であり、圏外からの転入者はやや少ない。諏訪 ノ森駅徒歩圏の住宅地域で沿岸部に位置するが、住環境は普通であり、需給も概ね安定している。市場の中心価格帯は 、標準的画地規模の土地で２，１００万円程度と思料するが、新築住宅の場合は総額４，０００万円迄が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、取引も自己居住目的が多く、収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。ま た、賃貸市場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格 は自用目的での取引が主である類似地域内において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、市場 性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [117.4] [103.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は堺市全体と同様に微減傾向。ウ ィズコロナの下で各種政策等の効果もあり、 景気は持ち直しており、現時点で新型コロナ の影響は限定的。 諏訪ノ森駅から徒歩圏の住宅地域であり、当 該地域に特段の変動要因はない。生活利便性 や住環境は概ね普通で地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％