別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺諏訪森町西３丁２０４番８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 諏訪ノ森 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 諏訪ノ森駅南西方 370m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認めず、現状の住環境を維 持するものと予測する。沿岸部の需要に一部回復がみられ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線の各駅を最寄り駅とする堺市西区を中心とする住宅地域である。需要者の中 心は、圏域に居住する一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。沿岸部に位置する住宅地域は浸水被害の懸念に より需要が弱含んでいたが、駅徒歩圏内で利便性が高い住宅地域については需要の回復がみられ、地価は上昇傾向にあ る。市場の中心となる価格帯は、土地１８０㎡程度で２，５００万円迄となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引の中心は自己利用目的であり、戸建賃貸は需要に乏しく、賃 貸市場が形成されるに至っていないと判断し、収益還元法は適用しなかった。需要者は居住快適性及び利便性を重視し て取引を判断する個人が中心であり、比準価格は市場性を反映した説得力のある価格である。従って、本件では規範性 の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [130.9] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向で、高齢化は概ね横ば い傾向にある。土地取引件数は増加しており 、住宅地は利便性の優劣による地域間の二極 化傾向がある。 最寄り駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であ り、地域要因に特段の変動はないが、利便性 の高い住宅地の需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％