別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区堀上緑町３丁４４番１３ ｢堀上緑町３－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い比較的閑静な住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 津久野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　８ｍ 市道 交通 施設 津久野駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域であり、地域内において特段の変動要因は見られない ので、当面は現状の地域的特性を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線及び泉北高速鉄道沿線で、堺市中区及び西区の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。 需要者の中心は、堺市在住の中堅所得者層で、圏外からの転入者は少ない。最寄駅徒歩圏外であるが、区画整然とした 閑静な住宅地であり、また昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準は安定的 に推移している。需要の中心価格帯は、規模により様々であるが、土地３８０㎡程度で４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域内の適切な取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は近隣地域では自己居 住用の取引が多い１低専内の戸建住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は皆無であるため試算しなかった。当 該地域における需要者は快適性、利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、 代表標準地との均衡に留意して、市場実態を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [117.9] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ば いが続いている。不動産市況は、総じて新規 供給が減少している反面、需要は堅調に推移 している。 居住環境の良好な比較的閑静な住宅地であり 、価格形成に影響を及ぼす地域要因の大きな 変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％