別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月6日　提出
堺西 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区浜寺元町６丁８８７番２外
 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 鳳

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ市道		 交通

施設		 鳳駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。付近においては社宅跡地が戸建住宅地に分譲されるなど、住
宅地取引が活発化していることから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の各駅を最寄り駅とする堺市中西部を中心とする住宅地域である。需要者
の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者であるが、周辺地域からの転入も見受けられる。近隣地域は快速停車駅
である鳳駅の徒歩圏内で利便性が高い住宅地域であることから市場の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場
の中心となる価格帯は、土地２５０㎡前後の中古建物付で４，０００万円～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、戸建住宅を中心とする地域となっている。収益価格は
比準価格に比し低位に求められたが、これは想定建物である共同住宅の標準的な賃料水準の把握が困難であることによ
る。従って、本件では市場性を反映し、実証的かつ規範性の高い比準価格を重視して、収益価格については参考に留め
るものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺西 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[104.0]		 100
[102.9]		 [104.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の人口は微減傾向で、高齢化は概ね横ば
い傾向にある。土地取引件数は増加しており
、住宅地は利便性の優劣による地域間の二極
化傾向がある。

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で
あるが、近年、社宅跡地が分割され戸建分譲
となった他に、特段の地域要因の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１４

-101		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
西5.4m、角地
１住居

(70,200)
b ５１２

-26		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ５１２

-7		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ５０８

-28		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ５１３

-29		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
東2.5m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,360  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
147,813 		 100
[ 113.1]
130,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
144,460  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
141,935 		 100
[ 108.1]
131,300 
137,000 
c (　           ) 
151,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
149,488 		 100
[ 114.1]
131,015 
136,000 
d (　           ) 
123,446  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,528 		 100
[  92.5]
131,382 
137,000 
e (　           ) 
140,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,699 		 100
[ 103.9]
130,605 
136,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



堺西 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,758,299 
1,423,060 
6,335,239 
5,330,100 
1,005,139 		 （　0.9473）
952,168 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,143,442 円　　　　（　     88,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 ＬＳ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     11.5 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４３．５０㎡ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,640 
214,020 		 1.0  214,020 
2.0  428,040 

 2～ 2		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,670 
217,935 		 1.0  217,935 
2.0  435,870 

 3～ 3		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,670 
217,935 		 1.0  217,935 
2.0  435,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
90.0 
391.50 

649,890 		 649,890 
1,299,780 
⑨年額支払賃料        649,890 円　×　12ヶ月　＝　       7,798,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     391.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,798,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       652,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,505,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           649,890 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,299,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         246,334 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,758,299 円　　　　（　        31,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５０９（賃）
　　　　-10		 1,816  
(   1,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,730 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,729 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５０８（賃）
　　　　-15		 1,674  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,726 
c ５０７（賃）
　　　　-16		 1,816  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,730 
堺西 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 244,760 円  　　　        8,158,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,700 円  　　　　     81,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,423,060 円　（　　　　　　         5,692 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,330,100 円  
（　　　　　        21,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,758,299 円      
②総費用 1,423,060 円      
③純収益　①－② 6,335,239 円      
④建物等に帰属する純収益 5,330,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,005,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 952,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,143,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,600 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
堺西 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺西 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　和孝   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市西区浜寺元町６丁８８７番２外
 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 鳳

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道　　		 交通

施設		 鳳駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域にあり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくも
のと予測される。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇か横這い傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の堺市中西部を中心とする圏域である。需要者の中心は、同圏域に居住す
る一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか、
地価水準は若干の上昇か横這い傾向にあると思料する。土地２５０㎡前後の中古建物付で４，０００～４，５００万円
程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等
により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し
、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏ま
えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺西 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[104.0]		 100
[102.9]		 [104.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区における人口は微減しているが、高齢化
率は横這い状況にある。新型コロナ感染症に
よって不動産市場の受ける影響が懸念される
。

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で
あるが、景気動向が懸念されるなか地価水準
は若干の上昇か横這い傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺西 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-38		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ５１２

-7		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ５１４

-101		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
西5.4m、角地
１住居

(70,200)
d ５１４

-107		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
152,810 		 100
[ 113.8]
134,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
151,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
149,488 		 100
[ 118.1]
126,577 
132,000 
c (　           ) 
154,360  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
147,813 		 100
[ 106.0]
139,446 
145,000 
d (　           ) 
161,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
162,406 		 100
[ 124.3]
130,656 
136,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



堺西 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,773,213 
1,423,530 
6,349,683 
5,330,100 
1,019,583 		 （　0.9473）
965,851 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,461,651 円　　　　（　     89,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺西 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 ＬＳ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     11.5 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積４３．５０㎡ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の共同住宅としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,642 
214,281 		 1.0  214,281 
2.0  428,562 

 2～ 2		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,674 
218,457 		 1.0  218,457 
2.0  436,914 

 3～ 3		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,674 
218,457 		 1.0  218,457 
2.0  436,914 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
90.0 
391.50 

651,195 		 651,195 
1,302,390 
⑨年額支払賃料        651,195 円　×　12ヶ月　＝　       7,814,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     391.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,814,340 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       653,947 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,520,393 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           651,195 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,302,390 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         246,829 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,773,213 円　　　　（　        31,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１１（賃）
　　　　-1		 1,634  
(   1,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,720 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,733 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,674 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-14		 1,658  
(   1,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,745 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺西 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 245,230 円  　　　        8,174,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,700 円  　　　　     81,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,423,530 円　（　　　　　　         5,694 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,330,100 円  
（　　　　　        21,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,773,213 円      
②総費用 1,423,530 円      
③純収益　①－② 6,349,683 円      
④建物等に帰属する純収益 5,330,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,019,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 965,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,461,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,800 円／㎡）