別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上野芝町４丁５５０番１６ ｢上野芝町４－２７－１５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 上野芝 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 上野芝駅西方 530m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。近年、大きな画地は細分化される傾向にあるが、今後も良好 な住環境を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線等の各沿線で概ね堺市西区を中心とする住宅地域である、需要者の中心は地縁的選好性を有す る富裕者層等である。需要を喚起する要因はないが、従来より人気の高い閑静な住宅地域であり、需要は底堅く推移し ているなど、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握は困難であるが、土地２ ４０㎡程度の１坪当たりの単価は概ね６０～６５万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。主な需要者は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的で、快適性等 を指標しての取引を行うと考えられる。比準価格は信頼性の高い事例を収集し得たなど規範性が高く、また需要者の行 動を反映しており説得力もある。一方、収益価格は公法規制等から収益物件の想定が困難であることから試算しなかっ た。よって、比準価格を標準に、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺西（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微減傾向にあるが、一般土地の 取引件数は増加している。低金利政策等の継 続により、住宅需要は全般的に改善傾向にあ る。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で ある。地域要因に大きな変動はないが、人気 の高い住宅地域であり、需要は底堅く推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +1.0 ％