別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 堺東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町２４１番１７ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 比較的閑静な住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 初芝 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４ｍ 私道 交通 施設 初芝駅西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域南方で都市計画道路新家日置荘線が令和４年９月供用開始され、今後当該道路沿いの新規店舗等の進出 が期待される。近隣地域は利便性が向上するも今後も一般住宅の建ち並ぶ住宅地域を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、典型的な需要者は圏内に居住する一次取得者である。近隣地域 の南方を通る都市計画道路新家日置荘線が令和４年９月に供用開始し、当該道路により近隣地域から初芝駅前までの接 近性が向上した。現在当該道路沿いは空地が多いが今後店舗等の出店が期待される。不動産需要は堅調で地価は上昇傾 向にある。需要の中心価格帯は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台前半の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の代替競争関係にある取引事例のうち、特に価格牽連性の高い南海高野線沿線の住宅地域に係る取引事 例を採用し、市場性を反映しており説得力がある。一方、収益価格は対象標準地の画地規模や行政的要因（容積率）か ら共同住宅の建築想定は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため試算しなかった。本件では比準価格を標 準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [104.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場 へのマイナス要素があるが、東区の利便性の 優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾 向にある。 近隣地域の南方を通る都市計画道路が令和４ 年９月に供用開始し、初芝駅前への接近性が 向上した。一般住宅が建ち並ぶ地域特性に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％